不动产商的资产计算公式



不动产交易的价格,大体上会由中介商做一个预算,变化都不会太大。现在,给有兴趣的朋友介绍一下大致的要点。您可以以此为参考,计算一下您自己所拥有的房产或者是感兴趣的房产,看看其价格是高了还是低了


如何计算独栋房屋的价格?


不动产公司看一件资产的价值时使用的基本数据都是共通的。不管是居住房产,还是投资房产,只要是附带土地的,首先会以该建筑物所在街道的临街价格为基础来进行计算。比方说,某地的临街价格是45万日元,那么该区域内的100平米土地价格就是,45x100=4,500万日元。在此之上,加上建筑物的价格即可。而建筑物的资产价格,每年都会变化,是由木材、钢筋混凝土等每平米所需建材的价格决定的。与此同时,建筑物还因构造不同决定了其法定使用年限。

比如,2004年建成的占地面积为100平米钢筋混凝土建筑,现在的资产价值就如下述所算。2004年每平米钢筋混凝土的建筑费用是176,100日元,那100平米就是17,610,000日元。钢筋混凝土的法定使用年限是47年,因已经居住使用了10年,所以剩余37年。需要把刚才的房产价格乘以37,然后除以47。算下来是13,863,191日元。因此,土地加建筑物的价格就是58,863,191日元。

但是,通常来说,实际的市场价格都会比这个高。虽然具体做法因人而异,但大多数不动产公司会用原始价格除以0.7,最后算下来的价格是84,090,272日元。



那么,该如何去看待公寓的价格呢?


与独栋房屋比起来,评估公寓的价格非常困难。独栋的房屋,即使建筑物本身老旧了,但土地仍然存在。资产价格的依据最后就变成土地。但是,如果是市中心的高层公寓楼,在面积有限的土地上密集着几百户人家,那么每一户所拥有的土地面积几近于零。因此,如果也跟独栋房屋一样,从建筑物材料开始,到建筑年限这样算下来,那价格就完全不吻合了。即使是在六本木或者广尾这样的地方,如果所拥有的土地面积小,就算临街地价再高,想把房产卖到几亿日元的价格也几乎是不可能的。那如何看待那些已经建了10以上的市区公寓不降价的情况呢?说实话,那就只能从稀缺性、知名度和供给关系等因素来考虑了。


不动产公司在评估二手公寓价格时,一般以最近的成交事例作为参考。如果没有相同的公寓,那就会以附近相同档次、建筑年份相同的公寓成交事例来作为比较。



投资性房产的价格?


关于投资性房产,是应该重视收益性(投资回报法)呢,还是应该重视资产性呢?往往意见并不相同。注重投资回报的想法,比较简单。基本上来说,就是以附近建筑年份相同、构造差不多的房产的平均投资收益为基准来考虑。比如在青山,离表参道5分钟距离的地方有一套建成10年的钢筋混凝土住房。其周边交通状况和其他条件基本相同的房产投资收益率在5%左右,那么这个5%就是一个基准。假如是1,800万日元的房产,用投资回报法计算,年租金收入就会是1,800万日元÷0.05=36,000万日元。

这种评估方式特别适用于市中心商业街上占地面积不大的高层建筑。建筑物会老旧,但土地不会老旧。虽然以土地资产价值为重点的看法越来越盛行,但投资房产无疑还是要重视实际的收益情况。如果一件房产能够给您带来良好的现金回报,那么即使所占土地较小,建筑也较老旧,也有其特殊的价值。即使不出售,仅仅是持有该房产,也会积累较好的现金回报。

这种现象,可以认为是以临街地价为主错估了房产的价格。当下的现金回报也应该被视作世纪的资产价值的一部分,将来这种错误如果被纠正了,该房产的资产价值上升的可能性很高吧。

简单地介绍了一下不动产商基本的考虑方法。如果您把这些观点和我们的SVALUE做一比较,我们会非常高兴。即使不是本公司代理的房产交易,也敬请您随时来咨询相关问题。