购买房地产时是否应该贷款呢?



对大多数人而言土地和房产是非常高价昂贵的东西,然而购买房产意味着承担其价值会因为一些因素而大幅度变动的风险。除了人为事故与地震等无法预测的因素之外,只要注意以下三点,基本上就能把购买房地产的风险降到最低。

  1. (1)准确把握房地产所应有的价值,以得当的价格购买房地产。
  2. (2) 关心社会的经济状况,预测购买的最佳时机。
  3. (3) 清楚理解自身风险。
  4. 另外还有一点非常重要,那就是房地产购买费用的支付方法。当然,拥有庞大资产的人可以不需贷款一次付清,这通常被认为是最好的方法。但是这真的是正确的吗?这也会因每个人的资产状况不同而不同,所以不是所有人都可以采取同样的方法,而且这也跟持有房产的目的有关。关于这点我们稍微汇总了一下。



    在贷款时应该要考虑哪些风险呢?


    如果是购买私房的话就不会产生收益。因此,考虑因素相比简洁,应该严谨计划自己将来的预计收入才是。


    那么,一个能够产生收入的投资房产,又应该如何考虑呢?这个时候,我们通常采用房租收入支付房贷的模式。当经济形势好转利率就会有上调的可能,因此,如果 贷款时选择浮动利率的话,在下次评估和修订利率时就会有上调房贷成本的风险。特别是利率上调后房贷高于固定房租时,每个月就不是“收入”而是“支出”了, 可以说就会产生所谓的“负值进位”。像国外房地产那样,尽管是“负值进位”,但如果具有能将销售利润对其进行填补的投资架势的话就没有问题。但是如果业主抱有期待将每月房租收入作为自身的流动资金的姿态的话,风险就很大。


    我们要好好考虑一下。短期利率暴涨的时候,会导致负套利。一般来说,人们对金钱的需求提高的时候,即因景气好转而企业为建立工厂并设备投资向银行贷款的时候利率就会上升。景气好转了,企业的收益也增长即股价也同时上升。通常来讲,房地产市场和股票市场是互相牵连的,不过房地产市场在后边追上股票市场。 也可以说,发现由于利率上涨而负套利的风险也提高的时候就是出售房产的时机。这样来考虑就可以回避负套利的风险。如此一来,应该可以较好地处理负值进位的风险。 但是,要注意以下两点。

    第一点,在不是以常见的景气因素引起利率上升时,比如由日本银行过度发行货币导致日元贬值或者借款人消失。尽管如此这种情况下,利率还会上升。在投资家出售日本资产时日本股票的买家消失,使得日本银行为找买家上调利率。

    第二点,当然是以高价购买不动产的场合。即使市场景气变好、房价上涨,但如果购买的时候价格过高,也很难找到有投资回报的机会。所以经常说投资时机决定胜负,这足以说明时机之非常重要!



    那么投资的时候全款支付是不是最好呢?


    也不是。全款支付确实可以降低一些市场风险也不必支付贷款利息,也就没必要关注利息等的变动信息。但是有一点就是:手里的可控资金将减少,这意味着

    1. ①比如发生一些不可予测事件,当维护、维持不动产需要高额费用时,可能就将陷入不得不借款的地歩。
    2. ②当出现更好投资机会的时候,由于手里的资金有限,可能就得不得不放弃,这也就制约了其它的投资活动。
    3. ③通过活用贷款,就失去了税金方面的优势。
    个人、法人的信用是非常有价值的。特别是现在,可以用低利息借钱的情况下,在认识到上述风险之后,借入适当的资金,如果可以制止手头资金的减少,一旦发生紧急情况,可以维持防备。同时,根据情况,也可以把这部分资金作为首付,利用自己的信用进一步组合贷款, 您就可以投资多个土地建筑物。(举债经营效果)



    结论是什么?


    考虑到这些情况,即使手头资金充足,充分利用自己的信用,安全、高效地运用资产,这考虑到这两个方面时,贷款也是值得研讨的。一旦发生紧急情况,拥有可以偿还全部的资产,通过组合贷款的举债经营来投资,是一种理想的投资形态。我们SOCIETE IDEA公司对这些情况有少许经验,作为各位的伙伴,尽可能向各位提供有附 加价值的信息,请让我们和您一起考虑符合您目的的方法。